本文纯属胡诌，写此文前并未进行长期社会或市场调研，不足之处请方家指正！

    何谓“楼市拐点论”？

    王石，万科集团董事长,中国地产业领军人物之一，在广州、深圳等一线城市房价出现下跌之时，于近期抛出了中国楼市出现拐点的论断。从王石的个人博客上来看，王石对当前中国房地产市场的判断很明确：房价的过快上涨或者大起大落对任何一方都是不利的。短期内房价超过收入水平过快上涨的现象不可持续，市场需要理性调整。而王石所率领的万科集团也开始全国范围内的降价，在万科的带领下，诸如浙江绿城等房地产商也开始降价。

    于此同时，国内的另一房地产巨头SOHO中国的潘石屹却认为房价的下跌只不过是某些过热的城市的一种调控而已，目前我国还没有出现全局性的楼市拐点。

    而在两个巨头的观点出现相左的时候，一些小的房地产商和准购房者开始看不清事态发展的趋势（在中国青年报和新浪网所做的调查中，对今年房价出现拐点表示“不太相信”或“完全不相信”的比例为45.4％，表示“比较相信”或“完全相信”的比例为38.7％，还有15.9％的人对此“不确定”。），因为万科和SOHO中国两个巨头，其中任何一个的一点小动作可能都会带来中国房地产市场的波动，于是，小房地产商与准备买房子的人都只能持观望态度。

    观望，这就是本篇文章所要讲的关键。当绝大部分在这个市场上的人采用观望态度的时候，市场上就出现了博弈，最终出现何种情况有点不可预知。

    其实在年前我写那篇《明年的房价会涨吗？》之后，就有很多人通过搜索引擎来到了我的博客，观望者的群体是巨大的，一旦观望者的行为可以偏向于一个方向，那么整个天平势必会出现倾斜，有可能观望者所倾向的那个方向将完胜。

    我们可以把观望者分为两类：一类是小房地产商，另一类则是急待购房的准购房者。那么观望者的态度所出现的变化势必会因为这个群体的二分性而出现两种可能：

    第一种可能，小房地产商熬不住了。准购房者持币待购，虽然市场巨大，但是投资购房者却寥寥，于是经过较长一段时间的挣扎，有的房地产商可能就会出现资金链断裂，而此时他们可以做的只能是抛售手里的房源，尽快收回资金以便维持企业的运营。这个时间会是多久呢？市场黯淡持续多久才能让房地产商资金链断裂呢？大家也都知道，再小的房地产商的资金也是一个巨大的数字，更有甚者很多的房地产商根本就不用自己的钱，就算是房子烂掉也只是烂的银行的钱。如果他们不是盲目的去扩大，或者能够紧急刹车暂停在建项目，出现资金链断裂的可能性并不是很大。

    第二种可能，准购房者靠不住了。我买的鑫苑的房子，他们做的一个广告这么说：你等得，你的女朋友等得吗？对于很多人来讲，房子是一个硬需求，就像每天要吃的米饭馒头一样。本来计划08年初买房结婚的，结果王石的楼市观点论一说，那就先等等，先缓缓，结果一等等到了09年，用鑫苑的话讲，女朋友能等得吗？当准购房者靠不住了的时候，一年时间所积压下来的购买者蜂拥入市，而此时房价会出现什么样的变化想必大家也都可以想象。而准购房者靠不住了需要多长时间？一年？两年？相信这个时间不会太长。

    因此，从目前的情况并排除国家出台过激的房地产政策的可能，我们可以预计，出现第二种可能的概率会稍大一些，因此未来二到三年房价不会出现较大的拐点，甚至会在将来的某一个时刻出现短期的小幅上扬。

    三天的假期，完成了07年到08年的转变……

    每一天其实都是一样的，只不过因为我们给它标记了不同的符号，于是，有的日子就特别值得纪念，到了现在的时候，每个人都在想，07年我干了什么，哪些是对的，哪些是错的，崭新的08年，我还会做什么？我将成为什么样子？

    以前的时候，我混迹于BBS，几乎每年都要写一点东西，05年的时候写了一个“点评2004年泉韵十大女生”，到了06年的时候，已经从泉韵转战岱北，但是却很遗憾只为泉韵写了一篇，“sunwukong@bbs.sdu.edu.cn 在2005 （for 泉韵心声）”，却没有为岱北留下什么文字，那个时候，我是岱北聆泉BBS的站长。到了07年，那年的冬天已经在工作了，工作很“充实”，很多时候忽略了文字的归纳，在我的博客里面，06年的12月份只有几篇文章是我自己写的，而且还是乱七八糟，呵呵。

    07年过去了，08年的第一天也仅剩下几个小时了，在准备好做晚餐后等待老婆下班的时间，看看是不是可以回想一下我的07年。

    07年的我，变动很大，特别是下半年，6月8日，再一次辞职，从光阳公司走出来，去寻找自己的快乐工作。7月，我进入到了青啤济南公司，呵呵，7月3号到公司报到，9号便出差到青岛，完全负责新员工的培训工作，一直到现在。明天，新员工就要回到济南了，而我，却还要待在青岛负责新招聘的实习生在青岛的实习，呵呵，虽然在外地很多都很不方便，但是我喜欢青啤，我喜欢我现在的这份工作。

    07年底，开始跟老婆张罗着买房子，现在的房价（参考文章：明年的房价会涨吗？）太贵了，有点不靠谱，但是还必须要买，郁闷!看上了鑫苑的房子，其实说是看上，其实我们并没有挑，网上查一下，貌似对他们房子的评价还不差，去看了一下，户型也都还不错，最关键的一点，刚刚开盘，可以选择20%首付，这对于刚刚工作一年多点没有什么积蓄的我们两个比较合适，最终选择了一套75平左右，41万的房子，以后，我就是房奴了。

    说到房子，07年底最郁闷的事情莫过于房子的问题，要办住房贷款，但是我赫然发现，原来我是个黑户！户口迁移证已经过期，户口也就没有落下，前几天去建行开个账户都说我的身份证号码不存在。可惜，首先是我原来工作的地方，廊坊，当地的人事局不会按照济南市人事局的要求在我的派遣证上盖章，其次，公司所在的派出所也没有那么容易让我把户口落下来！现在已经说服了济南市高新区人事局按照廊坊人事局可以提供的资料来办理我的改派，然后过了元旦努力去办落户的事情，实在不行，我自己掏钱由公司出面请派出所的人吃个饭送点礼总行了吧……因为这事情，购房合同已经推迟到15号来签了，唉！

    给老婆打电话，晚上可能回不来了，唉，白准备了那么多好吃的，看来又要放冰箱里了……

       当两万块钱从卡里划走，我可以向世界庄严的宣布：我，协同我的女朋友，向房奴又前进了一步，一个准房奴诞生了！

     总算是定下来了，抢到了74平最便宜的那个单元最贵的那一套，因为别的都被人买走了，17层，最西边的一个单元，总结40万8千多，勉强够41万吧，首付20%，此后我就要每个月2500块钱至少用来还房贷了，有一个房奴诞生了！

      在我抢下了那一套房子之后，排在我后面的哪一个人也想要我那一套，结果，哈哈，谁让我早了那么一点点呢，哈哈哈，兴奋死我了，于是，晚上跟老婆出去庆祝了一下，花了24块钱，在六乃喜吃了一顿，吼吼，不知道以后这样的机会还多不多。

      鑫苑的房子真的很好吗？反正我排号排到530，之前只有九十多个人放弃的，选房率还是相当高的，感觉他们房子的户型都还很不错，原来看好的一个两室朝阳的78平的，当我中午到现场的时候就基本被抢购一空了，于是，只好退而求其次，买了这个74的，呵呵。

      现在貌似做房奴都需要资格哦，当我争取到这个资格的时候，我竟然很兴奋！我真贱啊！

  最近一直在张罗着买房子，鑫苑的房子相对还可以，勉强还说的过去，打算买个60平左右的，总价在30-34万左右，按照20%的首付的话也要七八万，筹钱ing……

       但是今天老婆给我发了一个文章，吓坏我了，看来好要仔细看看……

     看来最近一段时间还是要拼命的攒钱了，反正爸妈那里已经被掏空了，不可能再给拿钱了，所以必须要自己攒钱了，唉！

      需要买房的大家也好好看看吧，理财啊理财！

住进新家　除了首付以外你还要准备多少钱？

导语：购房，已经成为一个家庭最大的开支。住新房，肯定要准备够首期才敢动”想买”的念头。但是许多购房者常常眼里只看着房价来掂量自己兜里的钱，却忽略首期以外的种种开支，如：月供、物业、税费、装修以及随之而生的其他费用，造成预算一再超支，甚至造成买得起住不起的尴尬局面。如何避免这种经济危机出现，专家给出的建议是，购房者在决定购房前首先需要制订详细的购房预算，对投资进行可行性分析，充分考虑自身及家庭收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度等各种资金来源及其他相关因素，从而正确估算自己的实际购买能力。
　　那么住新屋，除了首期，到底还要多少钱？我们选取了入住费用、月供和物业管理费三个方面切入，并且收集了一些置业过来人的故事，希望对即将置业者提供一定的参考。
　　入住费用可不是小数目
　　张先生拿着15万存款，在荔湾某楼盘看中一套75平方米，总价40万的单位。他申请7成20年贷款，其中20万是公积金贷款，8万为商业贷款。张先生要舒舒服服地入住新房，所要支付的费用包括两大部分：一是交首期后拿钥匙前要交纳的费用；二为装修和购买家具的费用。具体费用如下：
　　Ⅰ银行按揭费用
　　⒈合同公证费：300元/笔；
　　⒉抵押登记服务费：150元/笔；
　　⒊合同印花税：贷款额×0.5/10000，要交的费用是280000×0.5/10000＝14元；
　　⒋抵押房产的保险费：贷款额×1.2×1/1000×贷款年限×折扣（20年折扣60％），要交的费用是280000×1.2×1/1000×20×60％＝4032元；
　　三项合计为4496元。申请公积金贷款，还要多加公积金或组合贷款律师费750元/笔，办理公积金委托书公证费200元，公积金贷款费用合计为5446元。
　　Ⅱ税费
　　⒈契税及印花税：房价×1.53％，实际费用为400000×1.53％＝6120元；
　　⒉权证综合费：1100元；
　　两项合计7230元。买一套40万的房子，银行按揭费用和购房税费合计12676元，这些费用一般是交了首期办理按揭的过程全部交清。
　　楼盘入住费用
　　交了以上各种的费用后，终于盼到可以拿钥匙的日子了。但千万不要忘记，这个钥匙可是”金”钥匙，是需要用相当数量的金钱换来的。由于各个楼盘入住费用不尽相同，在此列出的仅供参考。
　　⒈物业管理费用（收楼时预交三个月）按1.55元/㎡算，75平方米三个月共348.75元；
　　⒉水电周转金：400元；
　　⒊装修保证金：1500元（装修完验收合格后可以退还）
　　⒋公共可视防盗门费：1300元；
　　⒌有线电视初装费：300元；
　　⒍煤气管道初装费：3500元；
　　⒎直饮水初装费：800元；
　　⒏首期物业维修基金：按住宅建筑面积40元/㎡缴纳，实际缴纳75×40＝3000元。
　　以上费用合计11148.75元。另外，电话初装费和宽带上网费共600元由置业者自行到有关部门缴纳。
　　装修家具费用
　　真是”不算不知道，一算吓一跳”，张先生在给了12万首期后，还要支付24424元才能够拿到钥匙。张先生的15万现在只剩下5576元，好在张先生选择了装修房，大装修不用搞，但小装修还是要弄弄。张先生在阳台做了个储物柜，在玄关处吊了约2平方米的天花，在客厅粘了石膏线，装了窗帘轨道，全部弄妥当后一算，总共用了1500元。事后再在物管处拿到退回的装修押金1500元，新家的雏形总算出来了。
　　在前后不到三个月的时间，张先生的15万也就只剩下5576元。
　　看着新家，张先生抑止不住开心，但新的烦恼也来了：家具电器怎么办，不能就这么入住啊。张先生开始了漫无边际的挑选家具的过程，但他很快发现，看得上眼得家具价格可不便宜。买家具的钱只有5576元，再加上近三个月的工资节余（在交了首期后的第三个月就开始月供）约7000元。在朋友的介绍下，张先生到某品牌家具采用零首付月供的方式一下子买下了全套家具约23000元，分期两年，一个月供约1000元，由于家具商有返还部分利息的优惠，两年的利息约600元。这么做张先生不是冲动之举，他是计算过自己的承受能力的：月收入超过5000元，月供约1800元，再加上1000元的家具供款，每个月还有2000多元，紧是紧了点，熬过这两年就轻松了。接着，张先生购置了必须的家用电器（电视、冰箱、洗衣机、电脑而已）、简单的窗帘，开开心心地入住了。
　　捏指一算，张先生买这套40万的新房，除了12万首期外，顺利入住还需要6万左右。其实，张先生的启动资金并不算少，只要算得”精确”点，完全不必如此被动。假如他申请的是8成20年贷款，这样首期就可以省下4万，月供只比3成首期的多264元。对于月收入超过5000的张先生来说也是可以负担的。余下来的钱就有5.3万元，这些钱基本上能够支付买家具和电器的钱。因此，购房者在选择房子时，在首期以外还需要准备一笔数额不小的入住费用，同时也要综合考虑一下首期给多少成，否则经济危机的尴尬情况随时会发生在你身上。
　　月供要量力而行
　　有关月供占收入的多少才合理，真是众说纷纭，有的说不超过30％，有的说不超过40％，中国银监会近期公布了借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％）。到底多少的月供才合理？ 
　　梁小姐月薪7000元，年底双薪、分红。按道理说应该能过上”滋润”的生活，谁又想的到梁小姐最常讲的一句话是：”连一件超过一百快的衣服我都不舍得买。”事情原来是这样的：5年前，梁小姐购买了一套一居室的房子，20年按揭月供600多。之后，梁小姐把已经退休的父母接到广州一起生活。父母来后，梁小姐做上了”（客）厅长”。
　　父母搬来不到一年，梁小姐就跳槽到深圳一家公司，每逢周末才回广州。在深圳梁小姐和人合租一套两居室，每个月450元租金，再加上每个星期来回的车费，开支多了不少。但深圳的工资高，而且梁小姐的隐性收入也不少，所以不到两年，梁小姐就有了十多万元的积蓄。
　　每次周末做”厅长”使梁小姐希望尽快换一间大房子，但父母坚决反对，主要是怕梁小姐负担太重。最终父母拗不过女儿，又买了一套96平方米的单位，总价34万。梁小姐倾囊而出，付了3成首期，选择了10年递减还款方式，月供从2800元开始递减。之后的装修、入住费用等等确实让梁小姐勒紧了裤腰带。入住后，梁小姐把之前的一居室租了出去，不用再负担月供。可是，梁小姐的日子开始”难”过起来，会计出身的她向我们算了一笔帐：月供2800元，租房450元，来回路费700元，水电、煤气、管理费、电话费开支最少1000元，给父母生活费1000元，最后计算器上显示的数字是5950元，梁小姐每个月只剩余1050元在深圳生活和零用。
　　其实，像梁小姐这种情况，月供只占收入的40％，应该说是很轻松的，导致梁小姐经济危机的主因是其他开支太多。即将购买房子的准业主不妨在决定月供时多考虑考虑：除了现在的开支外，以后还会增加多少开支？开支增加后，月供会不会影响正常生活？千万不要把以后可能增加的收入理想地算入月供中，以后的收入既可能理想地变多，更可能意外地变少。是选择由于未来收入减少紧张生活，还是选择由于未来收入增多选择提前还款，选择权在于购房者的周详考虑。
　　“小数怕长计”的物业管理费
　　商品房一旦售出之后，购房人就要开始负担一切房屋的开支，如房屋的修缮、公摊水电、电梯、物业管理费等，与其他费用不同，这些费用是购买商品房入住后就一直伴随房子终身的。虽然这些费用看上去与购房费用相差甚远，可是别小看这些费用，正所谓”小数怕长计”，房子一旦入住，就不是一两年，甚至有的要住一辈子。在房屋归购房者使用的70年中，就物业管理费要交多少？
　　我们以最普通的100平方米的带电梯物业来算，物业管理费1.55元/㎡，一个月155元，一年1860元，十年18600元，五十年93000元，七十年要缴纳130200元。这些费用还不包括公摊水电费、电梯费等，要是全加进去，一个月要200～250元。在广州在售楼盘中，1.55元/㎡/月的物业管理费还是属于便宜的，一个月2元/㎡甚至以上的也有不少。
　　谭氏夫妇住在市中心一套80平方米的电梯物业，总价56万，管理费2.3元/㎡。购买时按房间收取物业管理费，2房全包200元/㎡，3房300元/㎡。实施了一年后，物业管理费变成2.3元/㎡，公摊水电、电梯费另计。由于谭氏所住小区设有大型空中花园，上面花草树木、喷泉，无不需要高额维护费，夏天大堂开空调的费用更高，因此每个月公摊水电等费用少则七八十多则上百。一般一个月的费用就要300元。有一次，谭氏夫妇外出后一次性缴纳三个月管理费用，竟超过了千元。有时候他们也会感慨：真是买的起住不起啊！
　　陈小姐也是因供房而成为”月光族”，每次到交管理费的时候，她都大叫吃不消。她所住的楼盘没有电梯，管理费是一年才收一次，每次要交800左右的管理费。虽然数额并不是很大，但对于月供后没剩多少钱的她来说，一次拿这么多钱也成了头痛事。
　　拥有自己的房子，现在几乎已经成为人最基本的需求，也成为人们最大的负担。单身的，要买房子；结婚的，更需要房子；已经有房子的，还想要更好的……在轰轰烈烈的购房大军中，人们有没有想过，我们买房子是为了什么？住进自己的房子不仅没有使自己的生活过得更好，而是使生活变得更差，那么买房子就失去了真正的意义。买新房子就是为了使自己的生活变得更美好，衡量有关房子的所有开支是否合适，只有一个标准：不影响已有的生活质素，甚至能提高已有的生活质素。希望每个购房者在购房前都能够量力而行，达到居者有其屋的同时更好地生活。

        再次出差，目的地还是在青岛！

       不过，好像我的出差一直没有结束，前一段时间在济南只不过是临时借调回来做一些工作……或者，更准确的一个说法就是我回去继续我的出差。

        八点到九点，实习生报到，九点以后，就要发车往青岛出发了！

        可能一周以后还会回来，因为鑫苑要开盘了，回来买房子。今天房价公布了，5280，不低，但是还是买得起的。

        祝自己明天一路顺风吧

    Google一下“明年房价会涨吗”这个关键词，用0.45秒的时间的出来“约有622,000项符合明年房价会涨吗？的查询结果”,看来关心房价的人还是蛮多的。

      今天鑫苑给我发来短信说是明天会公布房价，盼了这么久，总算盼到了可以宣判的时候了，究竟是买不买，究竟是做不做房奴，明天看过房价之后，22号开盘的时候就决定了。开始的时候售楼先生就跟我讲，均价大概在5200元/平方米左右，大概算了一下，20%的首付，也要凑七八万才行，唉！苦了我的爸爸妈妈……

      最近在公司班车上，老是会跟别人谈起房子的事情来，今天一位同事的观点是如果房价的总值大于30年房租的总额，那么房价就等于虚高。我不知道这种观点对不对，但是我认为不管是不是虚高，不影响明年甚至以后的房价的变化，而且，有的时候房子是必须的，毕竟，租房子住永远都没有在属于自己的房子里面住更舒服一些。自己的房子可以进行改造，而租的房子怎么样就是怎么样，怕的就是费心费力装修一下，房东告诉我他的另外一处房子要拆迁，必须要搬回来住了……

      房价会不会涨呢？

      我经济学学得不好，前两天还想补一下经济学呢，结果看了半天看不下去了，感觉还不如买一份《经济观察报》看看能学到的东西更实际一些。

      为什么房价会这么高？简单的经济学原理：需求大于供给。

      首先，我们说一下需求。80年代初期是中国有了一个明显的生育高峰期，而现在，那时候呱呱坠地的孩子们现在已经要准备买房子结婚了,那么，80年代初的那次生育高峰必定在最近的几年成为结婚高峰和买房子高峰，当然，这些好像大家并不怎么痛恨，因为如果没有那些投资的，估计这些需求也是勉强可以满足的。

     关于投资这件事，确实有点复杂。有的人投资开公司，有的人投资干工厂，有的人投资买股票，有的人投资买基金，那么就会有人投资买房子。开公司、开工厂弄不好就赔了，而且有一点小钱还不一定开得起公司，于是开始买股票和基金，06年底开始金融市场一片利好，但是到了07年中开始，股市开始走低，股民们看着大盘在涨，但是自己的股票还是一直原地踏步，最终一个一个将资金从股市中抽出来了，当然，股民的一部分资金难免会被庄家套走一些……那现在我的钱该用在什么地方呢？不能真买个保险箱放起来吧，还是投资比较划算。其实银行也是一个不错的选择，07年国家上调了存贷款利率，把钱放到银行不失是一个好的选择，但是有钱的人却赫然发现另外一个比较恐怖的事情，存款利率远远达不到物价上涨的幅度，我的钱放在银行里面，好像购买力却下降了……为什么买房？为什么买房？难道这还有什么疑问吗？干什么都不好干，那我为什么不去买房子？首先，房价的刚性很强，除非国家有极其强制的手段，否则房价不会有太大的下降，而且在中国的环境下，你不可能天天去住旅馆，你必须有个安家之所，房子在自己的手里面，一般情况下我不怕以后没有人买。所以，投资，那就买房吧！

      看一下需求，在明年，甚至在以后的某一段时间，需求是不会有降低的，甚至还会有增加。

      接下来，我们来说说供给。如果没有政府行为的干预的话，在这样的需求增大、房价上涨的前提下，房地产商肯定会拼命的盖房子。但是最近貌似政府正在不合时宜的打压房地产泡沫，现在房地产商拿不到银行的贷款了，很多房地产商开始紧缩银根，只能是卖掉一座楼然后再考虑去建另外一座楼。而且在政府一直在蠢蠢欲动说：“我们要打压房价”的情况下，房地产商肯定很多都采取观望的态度，前两天，王石还说中国的房价马上就要下降呢，资本家们都这么说了，那么看着要下降的态势，房地产商还会把大把大把的人民币投进去吗？毫无疑问，住房的供给将会保持不变甚至是减少！

     很显然的，在市场经济条件下，房价就算不涨，在这种需求增加而供给相对减少的情况下，房价至少会保持不变。

      但是，大家都忽略了这样一个事实，我们是社会主义市场经济，国家的调控作用虽然不及90年代那么显著，但是还是会起到一定的作用的。我们静观其变吧。（对政府行为，我不发表看法。）

      欢迎各位牛人大家多多指点，——俺大学的时候经济学考试没有及格滴……